FOGAES 2026 en Puerto Montt: cómo funciona y cuánto financian realmente los bancos

Cuando se anuncia una tasa hipotecaria preferente o un financiamiento de hasta el 90%, es fácil pensar que todas las personas podrán acceder a las mismas condiciones. En la práctica, la aprobación depende del banco, del tipo de vivienda, de la capacidad de pago y de si se trata de una primera o segunda propiedad.

En Alihuen Propiedades realizamos una ronda de consultas en Puerto Montt para contrastar el funcionamiento del programa con las condiciones comerciales informadas por cuatro bancos. El resultado muestra una realidad más diversa que la publicidad general: FOGAES, el subsidio a la tasa y el porcentaje financiado no son lo mismo.

¿Qué es FOGAES y cómo funciona en 2026?

El programa de apoyo a la vivienda nueva, establecido por la Ley 21.748, combina dos herramientas:

• Subsidio a la tasa de interés: rebaja de 0,60%, equivalente a 60 puntos base, sobre la tasa del crédito hipotecario.
• Garantía estatal FOGAES: puede cubrir hasta el 50% del saldo insoluto del crédito, conforme al reglamento.

El beneficio se aplica a personas naturales que soliciten financiamiento para comprar una vivienda nueva de hasta 4.000 UF. El crédito no puede superar el 90% del valor de la vivienda y la compraventa no debe provenir de una promesa celebrada antes del 31 de diciembre de 2024. La vigencia publicada por FOGAES se extiende desde junio de 2025 hasta junio de 2027.

Un punto fundamental es que la garantía estatal no reemplaza la evaluación crediticia. Cada institución conserva autonomía para analizar renta, antigüedad laboral, nivel de endeudamiento, comportamiento de pago, edad, plazo, seguros y características de la propiedad.

Además, los bancos no están obligados a implementar FOGAES. La asignación de cupos habilita a una institución para operar con el programa, pero cada banco puede decidir si los incorpora efectivamente a su oferta de créditos hipotecarios. Por eso, la existencia del beneficio no significa que esté disponible en todas las entidades.

FOGAES no significa automáticamente un crédito por el 90%

El 90% es el máximo permitido por el programa, no una aprobación automática. Un banco puede decidir financiar 80%, 85% o 90%, según sus políticas y el perfil del solicitante.

También conviene distinguir dos conceptos que suelen confundirse:

• Vivienda nueva: propiedad correspondiente a una primera venta, requisito central del programa vigente.
• Primera vivienda del comprador: condición que algunos bancos incorporan en sus políticas comerciales, aunque no debe confundirse con la primera venta del inmueble.

Comparación bancaria observada en Puerto Montt

Las siguientes condiciones fueron informadas durante una ronda bancaria realizada el 21 de septiembre de 2026. Son antecedentes referenciales y pueden variar según plazo, perfil del cliente, convenios, seguros, tasación y fecha de la solicitud.

Las tasas señaladas son referenciales y no constituyen una oferta de crédito. Antes de reservar una propiedad se debe solicitar una simulación personalizada y revisar tasa, CAE, dividendo, seguros, gastos operacionales, plazo y costo total.

¿Qué ocurre con la segunda vivienda o una propiedad de inversión?

Esta es una de las diferencias más relevantes encontradas. No todos los bancos limitan el financiamiento a la primera vivienda, pero el porcentaje puede cambiar considerablemente.

Según la información recogida, Scotiabank podía financiar hasta 85% tanto una vivienda nueva como usada, para primera o segunda vivienda. Itaú informaba hasta 90% para vivienda nueva, incluso si correspondía a una segunda propiedad, mientras que para vivienda usada llegaba hasta 80%. BancoEstado reservaba el financiamiento de hasta 90% para la primera vivienda.

En el caso particular de Scotiabank, la institución recibió cupos del programa, pero decidió no utilizarlos en su oferta hipotecaria. En consecuencia, su financiamiento de hasta 85% corresponde a una política comercial propia y no a un crédito respaldado por FOGAES.

Por eso, quien busca una propiedad para inversión no debería descartar anticipadamente el crédito hipotecario. La estrategia correcta es identificar qué banco admite una segunda vivienda, cuánto pie exige y cuál es el costo total del financiamiento.

Convenio Maestra–Itaú y bono pie

En proyectos de la inmobiliaria Maestra existe un convenio comercial con Itaú que contempla una tasación piloto. Según la información levantada, esta estructura permite trabajar con el denominado bono pie sin exigir al comprador la acreditación material del pie en la misma forma que otras instituciones.

El bono pie es un beneficio comercial otorgado por la inmobiliaria que reduce el monto que el comprador debe aportar directamente. No es un subsidio estatal ni significa que el pie desaparezca: debe estar correctamente reflejado en la estructura de precio, la promesa, la tasación y la escritura. Su aplicación depende del proyecto, del convenio vigente y de la aprobación crediticia del banco.

La tasa más baja no siempre representa el crédito más conveniente

Comparar solo la tasa puede conducir a una decisión incompleta. Una alternativa con una tasa algo menor puede exigir un pie de 20%, mientras otra financia 85% o 90%. Para muchas familias, esa diferencia en el ahorro inicial determina si la compra es posible.

Antes de elegir conviene comparar:

• Porcentaje efectivo de financiamiento.
• Monto del pie y forma de acreditarlo.
• Tasa anual y CAE.
• Dividendo con seguros incluidos.
• Plazo y costo total del crédito.
• Gastos de tasación, estudio de títulos, notaría e inscripción.
• Condiciones para primera, segunda o posterior vivienda.
• Vigencia de la aprobación y de cualquier convenio inmobiliario.

¿Qué recomendamos antes de reservar una propiedad?

1. Solicitar una evaluación o preaprobación real. Una simulación orienta, pero no garantiza el crédito.
2. Cotizar en más de una institución. El mismo comprador puede recibir porcentajes y costos distintos.
3. Confirmar si la propiedad califica como vivienda nueva para el programa.
4. Preguntar expresamente por primera y segunda vivienda. No asumir que la publicidad general se aplica al caso particular.
5. Revisar la promesa antes de firmarla. Debe contemplar plazos y resguardos vinculados al financiamiento.

Asesoría inmobiliaria con información real en Puerto Montt

El acceso a una vivienda no depende de una sola tasa ni de un anuncio publicitario. Depende de encontrar la combinación adecuada entre propiedad, pie, banco, plazo y capacidad de pago.

En Alihuen Propiedades buscamos orientar cada operación con información clara y condiciones verificables. Si estás evaluando una vivienda nueva, usada o una segunda propiedad en Puerto Montt y la Región de Los Lagos, podemos ayudarte a revisar las alternativas disponibles antes de que tomes una decisión o firmes una reserva.

Conversemos sobre tu proyecto inmobiliario y revisemos qué alternativa se ajusta mejor a tu realidad.

- FOGAES, requisitos del Programa Apoyo a la Vivienda Nueva: https://fogaes.cl/sitio/requisitos/
- Ley 21.748, Biblioteca del Congreso Nacional: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1213759
- CMF Educa, comparación de créditos hipotecarios: https://www.cmfchile.cl/educa/621/w3-article-27503.html